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被执行时抵押债权优于普通债权

上海房产律师 谢冬 联系电话:18201962733

【案情】

    2007年2月12日,曹某与张某签订《房屋买卖合同》,以50万的价格转让曹某的住房给张某,当日交款30万元,余款待张某办理银行贷款后付清。同年,曹某将房屋让给了张某使用但还未办理过户手续。次年,曹某又用了这套房屋作为抵押,向黄某借款50万,且办理了房屋抵押的证明手续。

    在曹某逾期未还款后黄某诉至某市人民法院获得支持,并于2013年4月22日向法院申请强制执行。执行过程中,法院依法查封了曹某名下房屋并进行了评估,该房评估价值为106万元。而另一方面,张某则诉至法院,要求曹某协助办理房屋产权变更手续。

    同年年3月31日,某市中院二审判决确认张某与曹某《房屋买卖合同》有效,但并未支持曹某协助办理过户手续的请求。因该案判决主文无执行内容,张某至今未申请执行。

 

【律师观点】

     本案应优先维护黄某的合法权益,拍卖曹某的房屋。因为曹某与张某在买卖房屋时未办理过户手续,而曹某与黄某借款则办理了抵押登记手续,其抵押行为是合法有效的,应优先维护黄某的抵押权。

 

【评析】

    首先,曹某转让给张某的房屋并未办理过户手续,房屋仍属于曹某,且在黄某对曹某与张某买卖房屋合同关系不知情的情况下,以房屋为抵押向黄某借款并办理了抵押登记手续。因此,虽然张某买房在前,却没有相对于黄某的抵押权得到优先实现的事实与法律依据。

    其次,虽然曹某与张某签订的《房屋买卖合同》经二审法院确认合法有效,但张某要求曹某协助办理过户手续的诉讼请求并未获得法院支持,判决主文并无执行内容。

    而黄某要求曹某归还50万元的诉讼请求在获得法院支持的同时,也获得了就曹某提供的抵押物即争议房屋的价值享有优先受偿权的确认,黄某凭借其证明向法院诉讼,应优先实现其权益。

    再次,若拍卖了曹某的房屋导致曹某与张某间的房屋买卖合同在客观上无法履行,则张某可另行寻求救济途径,向法院起诉,要求曹某进行赔偿。反之,若因为要优先实现张某的债权,对曹某名下房屋不予拍卖,甚至将争议房屋过户给张某,则黄某的抵押权很难寻求到其他救济途径。

 

【结果】

     综上,法院认为可以拍卖曹某的房屋以优先实现黄某的权益。

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